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Hypothek

Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Es gibt zwei ausschlaggebende Faktoren um herauszufinden, welche Summe man sich maximal leisten kann. Einerseits das jährliche Einkommen, dabei sollte die selbstbewohnte Immobilie nicht mehr als 30% des Einkommens kosten (Tragbarkeit). Andererseits muss mindestens 20% des Kaufpreises aus den Ersparnissen aufgebracht werden. Dabei kann anteilmässig auch die 2. Säule (Pensionskasse) und 3. Säule (3a-Konto oder 3b-Konto) herbeigezogen werden (Belehnung).

Wahl der Hypothek

Dabei gibt es drei Varianten:

– Festhypothek
Dabei einigt man sich auf einen Zinssatz über mehrere Jahre (3 Jahre – 10 Jahre). Nach Ablauf der Dauer muss die neue Hypothek gewählt werden, hier lohnt sich auf jeden Fall einen Vergleich. Dies ist vor allem dann vorteilhaft, wenn der Zinssatz aktuell tief ist.

– Libor- oder Saron-Hypothek:
Hierbei wird der Zinssatz in regelmässigen Abständen (3, 6 oder 12 Monaten) angepasst. Ab 2022 wird in der Schweiz nur noch der Saron angeboten, welcher wesentlich transparenter ist. Diese Strategie kann gewählt werden, wenn vermutet wird, dass in naher Zukunft der Hypothekarzins tiefer wird oder man agil bleiben möchte, sprich sich nicht zu lange binden möchte.

– Variable Hypothek
Die variable Hypothek wird nicht auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen, sondern wird bei Bedarf gekündigt. Im aktuellen Tiefzinsumfeld macht dies in den meisten Fällen allerdings keinen Sinn, da die Zinskosten vergleichsweise hoch sind.

Es ist auch möglich, die Hypothek zu tranchieren und so z.B. verschiedene Modelle zu wählen. Wichtig bei Vertragsabschluss ist, dass der Anbieter nach Ablauf der Dauer kostengünstig gewechselt werden kann!

Amortisation

Grundsätzlich muss die Hypothek nach 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pension bis zu 66% des Verkehrswertes abbezahlt sein. Dies ist Pflicht und wird die 2. Hypothek genannt. Die 1. Hypothek (restliche 33%) müssen zwar zurückbezahlt werden, allerdings gibt es dort kein zeitliches Limit. Dort ist die Frage, ob man weiteres Erspartes in die Immobilie investieren möchte oder ob es steuertechnisch überhaupt Sinn macht, die Schuld abzubezahlen.

– Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation werden regelmässige (monatlich, quartalsweise,..) Zahlungen an den Hypothekargeber getätigt. Dabei verringert sich die Schuld stetig und der Schuldzins wird tiefer. Mit tieferen Schulden bzw. höherem Vermögen werden allerdings auch die Steuern höher.

– Indirekte Amortisation
Anders als bei der direkten Amortisation werden die regelmässigen Zahlungen nicht an den Hypothekargeber getätigt, sondern in ein dritte Säule Vorosorgekonto bezahlt. Dabei verringert sich allerding der Schuldzins nicht, sonden bleibt konstant. So bezahlt man im ersten Moment mehr Schuldzinsen als bei der direkten Amortisation. Nach Ablauf der vereinbarten Amortisationsdauer wird das einbezahlte Geld komplett auf das Hypothekarkonto überwiesen. So spart man gleich zweifach Steuern, einmal bei den Hypothekarschulden und andererseits können die einbezahlten Beträge vom steuerbaren Einkommen abgzogen werden.

Welche Strategie für Sie sinnvoller ist, muss im Einzelfall abgeklärt werden.

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